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昆明說好的“地產+” 還不是隻為瞭賣房子
昆明說好的“地產+” 還不是隻為瞭賣房子 2018-08-30 11:37:30 昆明樓宇縱橫 近兩年來，全國房地產傳統開發總體走勢下滑，而“地產+”模式卻持續升溫，方興未艾。“地產+養老”、“地產+文創”、“地產+旅遊”等等新型房地產開發模式席卷全國，也是在這樣的時機下，越來越多的大盤，似乎扛著“健康養老”、“度假休閑”的大旗，卻幹著“隻賣房子”的生意，毫無配套，昆明市場亦是如此。在昆明，真正做成功的大盤，試問又有幾個？
“大健康城”昆明 哪有成功大健康產業？
近日，雲南省人民政府辦公廳發佈瞭關於《雲南省人民政府辦公廳關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的實施意見》，《實施意見》指出，雲南將進一步放開養老服務市場，放寬準入條件，取消養老機構設立許可；充分利用雲南得天獨厚的生態、氣候、民族文化、旅遊及生物資源等優勢,大力發展休閑養生健康養老產業、“候鳥式”旅遊養老業、老年健康管理服務業、老年文化創意產業等，推動形成具有雲南特色和影響力的養老產業集聚區；同時，鼓勵社會資本參與雲南省康養小鎮、老年住宅、老年公寓等老年生活設施建設，扶持康養小鎮和老年地產建設，鼓勵吸引外省老人來雲南養老。
不光如此，從2017年開始，昆明大健康產業開始逐漸發力，而今年則是昆明大健康產業自大力推進以來最為蓬勃的一年。昆明逐步加大瞭大健康產業的落地，綠地滇池國際健康城、康美昆明健康城、孔雀鎮、恒大西翥桃園國際健康養生城一一落子昆明，而就在近期，昆明各個區域更是快馬加鞭的引進康養項目，包括剛簽約的“綠水青荷”石林清香湖國際康養項目、阿詩瑪旅遊小鎮醫養項目等等。
隨著昆明大健康產業遍地開花，有人形象的將昆明比作“大健康城”。然而，這座“大健康城”真的能如眾人所期待的那樣成功建成眾多大健康項目嗎？至少目前的答案是：不能。這就要從昆明的大健康產業現狀說起。
先來看看昆明較早打出“康養”牌的項目智者山丘，作為昆明最蹉跎的項目，13年前就已亮相昆明，不過在2016年才重靜電排油煙機推薦新做瞭規劃，從別墅住宅改為康養地產。然而，該項目一直以來並沒有實質進展。到2017年，項目易主瞭昆明交投，就算到瞭今年這樣的“大健康”熱潮下，項目仍然沒有明顯進展。
再者，被稱為“萬畝濕地養老養生度假小鎮”的中信嘉麗澤，同樣算是較早的康養地產，命運也同樣坎坷，不僅多次遭遇易主、多次更名，開發多年仍配套不足、人煙稀少、非常冷清。不僅如此，黃龍箐綜合養老社區項目、楓橋尚院等項目，也是主打“大健康”，但是不是銷聲匿跡，就是不溫不火。
而在2017年集中簽約的綠地滇池國際健康城、康美昆明健康城、恒大西翥桃園國際健康養生城、太平健康綜合小鎮等項目則仍然在建設中，未來到底如何暫不可知。
可能細細盤點下來，目前昆明也僅有真正落地的七彩雲南·古滇名城滇池國際養生養老度假區活力小鎮還做得突出一些，但是相比全國成功的優秀案例來說，仍然相差甚遠。
動輒千畝 配套並未先行僅是“圈地賣房”
其實，昆明並不是僅有上述所提到的“大健康”產業存在這樣的問題，而是這些頗多的“地產+”模式下的大盤們存在的通病。
就如同前段時間炒得火熱的千畝大盤昆明玉器城，規劃得多麼光鮮美好，也吸引得楊麗萍藝術團青睞，然而，目前卻淪落到辦理產權證困難重重、辦理產權遙遙無期、多次交涉卻無果的境地，項目現場一派荒蕪，人影絕跡。
或者如同曾經的“高科技產大城”聯想科技城，自2012年6月開工以來，就背負著調整雲南產業結構的大任，然而，因開發建設不善，項目存在頗多問題，經過業主拉橫幅維權，後續開發部分於2016年9月被融創中國接手，更名融創春風十裡，換作開發住宅和商業為主。
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如此來看，眾多的千畝大盤，不論是“地產+養老”，還是“地產+文創”，亦或是“地產+旅遊”的模式，在開發難度上已不是普通房地產項目可以比擬的。雖然這些千畝大盤為昆明樓市催生著無限的可能與遐想，但是，有的雖已經建成，但人氣不足甚至徘徊在“死亡”邊緣；有的還未建成，就已悄悄斷氣。
而這樣的結果，造就的原因不難窺伺一二。首先，大多數的大盤，均定位十分“高大上”，連同規劃圖紙也做得“花裡胡哨”，任何人都會在前期抱有幻想，然而，如果細細推敲，不難發現，項目由眾多的洋房、公寓、別墅物業組成，而配套的所謂“康養設施”、“旅遊公園”、“文化產業”卻少之又少，於是，總有明白人不禁直呼：這分明還是房地產開發嘛！
再來，有的項目，位置偏遠，前期建起瞭售樓部、建起瞭高層小公寓就開始開盤銷售，拿著規劃圖給購房者畫大餅：未來這個地方是一個人工湖，旁邊配套有商業街，而這個地方是大型主題公園，滿足未來您的衣食住行所有需求。然而，項目開發多年，商場、步行街仍為建起來，就連人工湖都是渾濁一片，這樣的項目不在少數。
難道，這樣的行為不是扛著“健康養老”、“文化旅遊”的大旗，卻幹著“隻賣房子”的生意嗎？而這般基本無配套可言的大盤，真的會有人買賬麼？真的能夠快速去化麼？隻能大大的畫一個問號瞭。
業內人士認為，眾多的“地產+”大盤，其價值並不僅僅是房子本身，而更多的是配套，是配套帶來的資源和便利！不論是旅遊資源、文化資源，還是大健康資源均是如此。於是，滋生出瞭“配套先行”的說法。
大多數的項目，在前期基本算是一張“白紙”，隻有在前期大量投入配套，同時需要開發商精細化的招商運營能力，經過一個細水長流的漫長過程，才能開出“花朵”。而在前期，是很可能出現極大虧損的。這樣投入大、周期長、收益慢的大盤，是集聚難度的。
正如國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員、學術委員會秘書長馮奎所說，做一個房地產大盤或是特色小鎮產品，從它的規劃、建設、運營到功能相對完善、功能進一步升級優化，需要10年甚至更長的時間。在這樣一個過程中，如果沒有長遠眼光，沒有穩定規劃，貿然開發，必然會出現一系列問題。
昆明的千畝大盤，面臨的難題要比大多數城市多得多，並且目前昆明正處於文旅地產、康養地產集中爆發期，眾多“在途”大盤能否成功仍然是未知數。不過，存在的“通病”會像毒瘤一樣，需要各傢開發商和市場去思考。
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近日，雲南省人民政府辦公廳發佈瞭關於《雲南省人民政府辦公廳關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的實施意見》，《實施意見》指出，雲南將進一步放開養老服務市場，放寬準入條件，取消養老機構設立許可；充分利用雲南得天獨厚的生態、氣候、民族文化、旅遊及生物資源等優勢,大力發展休閑養生健康養老產業、“候鳥式”旅遊養老業、老年健康管理服務業、老年文化創意產業等，推動形成具有雲南特色和影響力的養老產業集聚區；同時，鼓勵社會資本參與雲南省康養小鎮、老年住宅、老年公寓等老年生活設施建設，扶持康養小鎮和老年地產建設，鼓勵吸引外省老人來雲南養老。
不光如此，從2017年開始，昆明大健康產業開始逐漸發力，而今年則是昆明大健康產業自大力推進以來最為蓬勃的一年。昆明逐步加大瞭大健康產業的落地，綠地滇池國際健康城、康美昆明健康城、孔雀鎮、恒大西翥桃園國際健康養生城一一落子昆明，而就在近期，昆明各個區域更是快馬加鞭的引進康養項目，包括剛簽約的“綠水青荷”石林清香湖國際康養項目、阿詩瑪旅遊小鎮醫養項目等等。
隨著昆明大健康產業遍地開花，有人形象的將昆明比作“大健康城”。然而，這座“大健康城”真的能如眾人所期待的那樣成功建成眾多大健康項目嗎？至少目前的答案是：不能。這就要從昆明的大健康產業現狀說起。
先來看看昆明較早打出“康養”牌的項目智者山丘，作為昆明最蹉跎的項目，13年前就已亮相昆明，不過在2016年才重靜電排油煙機推薦新做瞭規劃，從別墅住宅改為康養地產。然而，該項目一直以來並沒有實質進展。到2017年，項目易主瞭昆明交投，就算到瞭今年這樣的“大健康”熱潮下，項目仍然沒有明顯進展。
再者，被稱為“萬畝濕地養老養生度假小鎮”的中信嘉麗澤，同樣算是較早的康養地產，命運也同樣坎坷，不僅多次遭遇易主、多次更名，開發多年仍配套不足、人煙稀少、非常冷清。不僅如此，黃龍箐綜合養老社區項目、楓橋尚院等項目，也是主打“大健康”，但是不是銷聲匿跡，就是不溫不火。
而在2017年集中簽約的綠地滇池國際健康城、康美昆明健康城、恒大西翥桃園國際健康養生城、太平健康綜合小鎮等項目則仍然在建設中，未來到底如何暫不可知。
可能細細盤點下來，目前昆明也僅有真正落地的七彩雲南·古滇名城滇池國際養生養老度假區活力小鎮還做得突出一些，但是相比全國成功的優秀案例來說，仍然相差甚遠。
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其實，昆明並不是僅有上述所提到的“大健康”產業存在這樣的問題，而是這些頗多的“地產+”模式下的大盤們存在的通病。
就如同前段時間炒得火熱的千畝大盤昆明玉器城，規劃得多麼光鮮美好，也吸引得楊麗萍藝術團青睞，然而，目前卻淪落到辦理產權證困難重重、辦理產權遙遙無期、多次交涉卻無果的境地，項目現場一派荒蕪，人影絕跡。
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而這樣的結果，造就的原因不難窺伺一二。首先，大多數的大盤，均定位十分“高大上”，連同規劃圖紙也做得“花裡胡哨”，任何人都會在前期抱有幻想，然而，如果細細推敲，不難發現，項目由眾多的洋房、公寓、別墅物業組成，而配套的所謂“康養設施”、“旅遊公園”、“文化產業”卻少之又少，於是，總有明白人不禁直呼：這分明還是房地產開發嘛！
再來，有的項目，位置偏遠，前期建起瞭售樓部、建起瞭高層小公寓就開始開盤銷售，拿著規劃圖給購房者畫大餅：未來這個地方是一個人工湖，旁邊配套有商業街，而這個地方是大型主題公園，滿足未來您的衣食住行所有需求。然而，項目開發多年，商場、步行街仍為建起來，就連人工湖都是渾濁一片，這樣的項目不在少數。
難道，這樣的行為不是扛著“健康養老”、“文化旅遊”的大旗，卻幹著“隻賣房子”的生意嗎？而這般基本無配套可言的大盤，真的會有人買賬麼？真的能夠快速去化麼？隻能大大的畫一個問號瞭。
業內人士認為，眾多的“地產+”大盤，其價值並不僅僅是房子本身，而更多的是配套，是配套帶來的資源和便利！不論是旅遊資源、文化資源，還是大健康資源均是如此。於是，滋生出瞭“配套先行”的說法。
大多數的項目，在前期基本算是一張“白紙”，隻有在前期大量投入配套，同時需要開發商精細化的招商運營能力，經過一個細水長流的漫長過程，才能開出“花朵”。而在前期，是很可能出現極大虧損的。這樣投入大、周期長、收益慢的大盤，是集聚難度的。
正如國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員、學術委員會秘書長馮奎所說，做一個房地產大盤或是特色小鎮產品，從它的規劃、建設、運營到功能相對完善、功能進一步升級優化，需要10年甚至更長的時間。在這樣一個過程中，如果沒有長遠眼光，沒有穩定規劃，貿然開發，必然會出現一系列問題。
昆明的千畝大盤，面臨的難題要比大多數城市多得多，並且目前昆明正處於文旅地產、康養地產集中爆發期，眾多“在途”大盤能否成功仍然是未知數。不過，存在的“通病”會像毒瘤一樣，需要各傢開發商和市場去思考。
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